一、何为“物权期待权”？

在我国有明文规定的以“物权期待权”对抗强制执行的法条只有三个，分别规定在《查扣冻规定》以及《异议和复议规定》这两个司法解释中，这三个都是对案外人为买受人的情况进行的规定，并非对“物权期待权”概念的明确规定。关于“物权期待权”，法理上一般认为是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但为保护其合理信赖利益，赋予其类似所有权人的地位，其“物权期待权”可以具有优先于一般金钱债权的效力。“物权期待权”保护的是权利人的期待利益，这是物权期待权与其他权利的根本区别。

二、以房抵债协议与“物权期待权”

（一）以房抵债协议概念及其法律效果

以房抵债协议是以物抵债类型的具体化，以物抵债是指在民商事案件的执行中，因被执行人不能及时履行生效法律文书所确定的金钱给付义务，以被执行人所有的财产折价交付给申请执行人抵偿生效法律文书所确定的债务结束双方之间权利义务关系的一种执行措施。在我国现行司法解释规定中，双方当事人经协商达成合意以物抵债，或者被执行人的财产无法拍卖时，执行法院可以适用以物抵债。

以房抵债协议作为以物抵债中的一种，是双方当事人在原债务到达履行期限届满后以签订房屋买卖合同代替原种债务的履行，但是房屋买卖合同是否完全取代原债权债务关系，还需结合案件事实，并解释双方的意思表示确定其性质，并产生相应的法律后果。主要有两种类型：第一，债务更新；第二，新债清偿。对于债务更新，约定在成立新债务的同时消灭就债务，此时不存在再履行原债务的问题，只能履行交付、过户房屋。而对于新债清偿，达成的房屋买卖合同是在清偿到期旧债务的同时又重新达成一个交付、过户登记房屋的新债权债务，此时原债务与新债务同时存在、同时消灭。

（二）最高人民法院在既往的判决中对以房抵债协议房屋买受人是否享有“物权期待权”也持不同的观点。

双方当事人达成房屋买卖合同的同时，也并未约定消灭原债务。此时，如果房屋已经交付，但尚未办理过户登记，原债权人是否享有要求原债务人协助办理房屋过户登记的“物权期待权”？

在陈鹤亭、上海市住安建设发展股份有限公司案中，最高人民法院认为陈鹤亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为“物权期待权”。而基于江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决，住安公司对时风公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。虽然我国现行立法未就“物权期待权”作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈鹤亭有权请求时风公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与住安公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的“物权期待权”。该“物权期待权”虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。时风公司作为出卖人因买受人陈鹤亭依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈鹤亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈鹤亭可以合理预期通过办理不动产登记将该“物权期待权”转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。

（三）最高人民法院对以房抵债协议中双方的倾向保护

从最高人民法院对于以房抵债协议的观点来看，当房屋的买受人已经依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，人民法院基于诚实信用原则，侧重保护房屋买受人的权益，赋予房屋买受人请求出卖人协助进行房屋登记的“物权期待权”；当房屋买受人已经依约支付了全部购房款，但房屋并未交付、未实际占有的情况下，最高人民法院则基于意思自治原则，侧重保护房屋出卖人的选择自由，并未赋予房屋买受人“物权期待权”。

三、结论

在上述最高人民法院对于以房抵债协议协议中“物权期待权”观点之前，我国对“物权期待权”的保护始于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释。该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。不动产买受人“物权期待权”所依据的基础法律关系是以不动产的物权变动为内容的债权合同，我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性。我国物权法规定物权的变动实行债权合意加登记，并以登记公示作为不动产物权变动的基本原则。对于不动产未过户的买受人而言，其无法享有不动产的物权，只享有对相对人的债权及债权请求权(或“物权期待权”)，不动产仍为出卖人财产。但由于在不动产交易中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订不动产交易合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权。如果卖方“一物二卖”或者涉及他案执行，无法履行或者拒不履行合同义务，只要求卖方承担违约责任，极不公平。

因此，确有必要将买受人对不动产的债权请求权即“物权期待权”赋予特别的优先保护。“物权期待权”是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定的不动产财产权登记条件还不具备时，以保证将来财产权变动能够顺利进行。为此，尽管买受人“物权期待权”从权利性质上看，系相对于出卖人的债权请求权，而非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，故应当赋予其债权的物权化进行保护。由于赋予不动产买受人“物权期待权”的物权排他性，即债权物权化，对该权利保护又是对我国不动产物权变动登记原则的突破。