近些年以来，中央及各地政府时常强调“房住不炒”，为此出台了一系列政策及规定以调控房价。但是在实践中，“借名买房”的行为时有发生。“借名买房”的表现形式为房屋实际购房人（借名人）与不动产登记的所有权人（出名人）不一致，究其原因可分为四类：一、规避限购政策；二、获得贷款审批或贷款优惠；三、获得特定购房优惠或减少税费；四、隐匿财产信息以逃避债务。目前，尚未有明确的法律及司法解释来明确“借名买房”的行为，且各地裁判规则不一，因此实际购房人该如何保障自己的合法利益？本文通过对相关案例研究，梳理出几点重要问题。

一、关于借名买房的认定规则

根据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”在司法实践中，判定借名买房法律关系是否成立，人民法院需要考虑多种情形：是否存在书面或口头借名约定；无书面的借名约定是否符合常理；首付款项及按揭还款实际出资方是谁；购房合同、发票、不动产权证等相关材料的实际保管人是谁；标的房屋的实际居住或使用人是谁，水电燃气及物业管理等日常费用的实际支付人是谁。通过完整的事实链条，对借名买房事实的证明标准达到了高度可能性，人民法院才会判定成立借名买房法律关系。

在王秀信等与苏玉萍合同纠纷[1]一案中，北京市第一中级法院认为借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释。本案中，涉案房屋虽系以王秀信名义购买，但购房款及相关的税费均系由苏玉萍支付。同时，涉案房屋自交付后一直由苏玉萍掌控并实际占有使用，房屋产权证、房款及税费的原始票据亦均由苏玉萍持有，且苏玉萍亦自房屋交付至今一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出，购买后王秀信、苏玉敏一直未占有使用。基于以上事实，法院认为苏玉萍已就其与王秀信、苏玉敏之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任，且足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定苏玉萍与王秀信、苏玉敏之间存在借名买房合同关系。

二、借名买房的效力认定

根据《民法典》的规定，在行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，借名买房合同原则上有效，但具体情况还应结合借名买房的真实原因判断。借名买房合同是否有效，直接决定了借名人能否对房屋主张权利。

（一）违反法律的强制性规定的借名买房合同无效。

借名人为了隐匿、转移资产以逃避债务或者进行洗钱等非法目的而借名买房，甚至以借名买房为手段进行虚假诉讼。

（二）对于政策性房屋的借名买房合同原则上无效。

政策性房屋对房屋购买者的资质有严格的审查和公示程序，且由于保障性住房具有公共利益的属性，借名购买这类房屋的合同由于违反《民法典》的规定而无效。陈燕、罗文珠经济适用房转让合同纠纷一案[2]中，法院认为经济适用房属于政府保障性住房，需要一定的购置资格，罗文珠与陈燕两人明确知晓陈燕无购置资格，仍签订《房屋赠与合同》及《互换住房协议》，将罗文珠的购置资格非法转让给陈燕，违反了经济适用住房相关政策，扰乱了正常的市场交易秩序，故确认双方签订的《房屋赠与合同》、《互换住房协议》无效。

（三）对于规避国家限购政策的借名买房合同的效力，司法实践中还存在较大争议。

如黄育平、蒲小务与刘金星合同纠纷民事一案[3]中，经东莞市中级人民法院审理，黄育平、蒲小务确认二人本来是夫妻关系，现在是离异状态，二人均从事房屋中介业务。可见，黄育平、蒲小务充分熟悉东莞市房地产政策以及市场需求，结合二人与刘金星签订的《借用名额购房协议书》第一条第1项载明：“由于广东省楼市新政策（最新房屋限购政策）出台，甲方（黄育平、蒲小务）不具备购房资格”，故以刘金星的名义购买案涉房屋，并用刘金星的名义申请按揭贷款及后续相关信用贷款的事实，可以推知，黄育平、蒲小务在签订《借用名额购房协议书》之时并不具备购房资格，并且意欲以刘金星的名义申请按揭贷款和后续相关信用贷款以获取供楼款。黄育平、蒲小务与刘金星签订《借用名额购房协议书》的目的，已偏离正常住房需求以及存在明显投机性购房的目的，故认定黄育平、蒲小务与刘金星签订的《借用名额购房协议书》因违反公序良俗而无效。

而在吴学军、麦秀珍合同纠纷[4]一案中，却又出现截然相反的判决结果。本案中广州市中级人民法院审理认为，吴学军、麦秀珍采取借名购房的方式购买涉案房屋，主要是为了规避房地产限购政策，而房地产限购政策是政府为实现“保障房地产市场平稳健康发展，抑制投资投机性购房需求，引导房产交易回归居住属性”的公共政策目标而对房地产市场进行宏观调控的一种手段。因此，为规避限购政策的借名购房行为不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为合法有效。

（四）对于规避信贷政策的借名买房合同一般认定有效。

当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房，以此来向银行申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是银行贷款限制及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名买房合同通常认定有效。

三、总结

目前，对于借名买房这一行为尚没有明确的法律规定和一致的裁判观点，且基于个人基本生活需要、保障个人生存权及现实中各类复杂因素等，实践中无法避免借名买房这一行为的出现，因此借名买房中的实际购房人更应关注自身合法权益的保护。

通过先前的司法实践，已经在借名合同的效力认定、认定规则等方面形成了明显共识，且前述最高院争议个案亦对此进行了遵循，所谓统一的裁判标准已经相对明确，希望通过相关立法规范和实务审判指引，使实际购房人的合法权益能得到充分保护，使公民财产权得到保障。

[1](案例)详见(2022)京01民终2392号判决书

[2](案例)详见(2017)赣07民终2496号判决书

[3](案例)详见(2021)粤19民终13549号判决书

[4](案例)详见(2019)粤01民终3062号判决书